一、经济及政策环境

宏观经济方面，上半年，中国经济在宏观政策持续发力及外需韧性支撑下总体保持平稳运行，新动能引领作用持续增强，但内需修复偏慢、房地产市场仍处调整阶段等结构性压力依然存在，经济回升向好的基础仍需持续巩固。

从1-5月份数据看，经济运行呈现一定结构性特征。物价方面，居民消费价格温和回升，1-5月份CPI同比上涨1.0%，5月份单月份同比上涨1.2%；受部分行业需求改善及国际大宗商品价格波动传导影响，PPI同比连续3个月上涨，5月份同比涨幅升至3.9%，但与CPI剪刀差扩大至2.7个百分点，中下游企业成本传导压力仍在延续，盈利修复基础尚不牢固。投资方面，“两重”建设资金加速落地带动基础设施投资保持增长。同时，全球AI产业资本开支维持高位，带动我国电子元器件、集成电路等高技术产品出口表现较强，有效对冲了传统外需波动，对工业生产形成一定支撑。但也应看到，当前外部环境不确定性上升，国内供强需弱矛盾仍较突出，部分企业经营压力较大，经济稳中向好的基础还需巩固。

在此背景下，扩大内需依然是经济工作的重点方向，房地产作为连接投资与消费的重要载体，其稳定性对整体经济运行仍具有基础性作用。预计下半年将继续实施更加积极的财政政策和适度宽松的货币政策，这也将为房地产市场修复创造更加有利的宏观环境。

房地产政策方面，2026年上半年，中央两次定调“稳定房地产市场”，重要规划接连落地，部署房地产任务。3月份《政府工作报告》定调“着力稳定房地产市场”，4月28日，中央政治局会议定调“努力稳定房地产市场”，体现中央稳市场的“攻坚”态度。3月份，《“十五五”规划纲要》落地，其中全面部署未来五年房地产工作任务，明确“推动房地产高质量发展”且列为单独章节，分为“完善住房保障体系”和“推动房地产市场平稳健康发展”两小节，对房地产提出更高要求。5月份，首个城市更新五年规划落地，在“激活城市存量资源潜力”任务中，重点部署了房地产相关工作。6月份，《求是》再度发声“要加快修复居民资产负债表，着力稳定房地产市场”，上半年《求是》罕见三度发文提及稳定房地产市场并承认住房的金融资产属性，强调稳定房地产市场与提振消费的关系，稳楼市成为提振消费的核心抓手之一。

激活需求方面，第一，与人口政策结合是今年促进需求释放的重点方向。《政府工作报告》提出“加强初婚初育家庭住房保障，支持多子女家庭改善性住房需求”，住房政策与人口政策结合是着力点之一。第二，因城施策是主线，释放需求潜力，《“十五五”规划纲要》明确“因城施策优化房地产政策，多管齐下稳定预期，充分释放刚性和改善性住房需求潜力”，楼市限制性政策仍有调整空间。第三，住房公积金也是促进需求释放的重要举措，《政府工作报告》首次提出“深化住房公积金制度改革”，《“十五五”规划纲要》进一步指出“深化住房公积金制度改革，扩大使用范围，支持灵活就业人员参加住房公积金制度”；6月份，住建部发布《住房公积金管理条例（修订征求意见稿）》，其中将公积金提取使用情形由6项增加至9项，同时明确灵活就业人员可自愿参加住房公积金制度。

优化供给方面，一是严控增量用地，自然资源部发文建立新增与存量建设用地挂钩机制，明确年度新增城乡建设用地原则上不超过盘活存量面积，新增用地优先保障重大项目与民生工程，严控经营性房地产用地供应，下半年住宅用地缩量提质趋势将延续。二是多措并举去库存，政策明确探索多渠道盘活存量商品房、收购存量房源用作保障房；专项债试点扩容、保障性住房低利率政策落地，降低存量收储资金成本，下调商业用房首付比例，助力商办库存去化。三是精准优化供给结构，依托多项规划推动保障房供给与存量房源盘活深度结合；同时推进“好房子”建设，明确安全耐久、绿色低碳等建设标准，联动物业服务提质行动，兼顾增量建设与存量更新，打造宜居住房产品。

城市更新方面，《政府工作报告》 《“十五五”规划纲要》均明确“高质量推进城市更新”；4月28日中央政治局会议强调要“扎实推进城市更新”，更加强调针对性及落地性； 《城市更新“十五五”规划》正式印发实施，规划部署6方面23项重点任务、14项重大工程和行动，配套推出7方面政策举措。后续金融、财税、土地等领域配套实施细则有望陆续出台落地。

房地产发展新模式方面，《“十五五”规划纲要》明确基础制度建设方向，指出“完善商品房开发、融资、销售等基础制度”，明确推行房地产开发项目公司制和融资主办银行制、有力有序推进现房销售，2026年城市房地产管理法将初次审议，预计将涉及基础制度建设内容，助推房地产发展新模式构建。

地方层面，根据中指监测，2026年上半年全国有超260个省市（县）出台政策超570条，其中二季度落地政策条数超370条，4月28日中央政治局定调后，地方政策出台明显提速，公积金为各地政策优化的主要方向，上半年出台政策超310条。具体来看，今年上半年各地政策主要聚焦激活需求、优化供给（去化库存、盘活存量等），涉及优化限制性政策、调整公积金政策、发放购房补贴、支持住房“以旧换新”、盘活存量房屋、城市更新配套政策等内容。

二、市场趋势

2026年上半年，房地产市场整体延续筑底态势，二季度以来市场出现边际修复，但仍呈现明显的结构性特征。去年末以来的积压需求持续释放，叠加核心城市政策进一步优化，推动春节后二手房市场成交保持较高活跃度，同时挂牌量趋稳带动价格跌幅持续收窄，部分核心城市已出现阶段性企稳迹象。相比之下，新房市场的修复则更为分化，一线及部分核心二线城市在优质改善项目带动下成交有所回升，但修复高度依赖“产品力 区位稀缺性”，市场分化格局进一步加深。

1 销售量价：下半年二手房成交量或保持稳定、价格窄幅波动；新房市场延续分化筑底态势，全年新建商品房销售面积约8.1亿平米。

从置业意愿和市场预期来看，居民整体购房意愿仍处低位，但一线城市已出现改善迹象。根据中指调查数据，6月份居民购房意愿强于上月份的占比为16%，整体保持平稳。分城市看，一线城市购房意愿有所改善，5月份购房意愿强于上月份的比例升至21.3%，6月份微降至20.7%；二线及三四线城市置业意愿修复动力仍较弱。房价预期整体仍偏谨慎。2026年6月份，53%的受访者预期房价保持稳定，预期房价上涨的占比仍不足一成。经过持续调整后，市场对房价继续大幅下跌的担忧有所缓解，但上涨预期尚未形成。整体来看，居民收入预期仍是影响购房决策的关键因素，在储蓄意愿保持较高水平的背景下，房地产市场信心修复仍有赖于就业、收入预期以及房价预期进一步改善。

从市场运行情况来看，今年以来二手房市场已出现一些积极变化。一方面，北京、上海等核心城市挂牌量较去年高点明显回落，市场由前期集中挂牌逐步回归常态，供给压力有所缓解；另一方面，核心城市二手房成交保持较高活跃度，市场流动性持续改善。同时，3月份以来，北京、上海、深圳等城市住宅租金连续数月份实现环比上涨，反映出核心城市租赁市场对住房价值的支撑作用有所增强。综合来看，下半年核心城市二手房价格大幅下跌的概率较小，预计整体以窄幅波动为主，部分供求关系改善较快的城市或阶段性出现小幅上涨，但价格修复能否持续，仍取决于成交活跃度、居民收入预期及市场信心的进一步改善。

相比之下，新房市场价格或继续呈现明显的结构性特征。近几年来，核心城市改善型项目及“好房子”产品持续入市，在产品力提升和品质升级带动下，百城新建住宅价格整体保持平稳。但新房价格的稳定更多体现为优质项目的结构性拉动。值得关注的是，部分新出让地块拿地成本低于周边前期项目，同时规划条件进一步优化，在产品设计、得房率和居住品质等方面具有明显优势，对同片区在售项目形成较大竞争压力。对于前期拿地成本较高、产品竞争力相对不足的项目而言，通过价格优惠加快去化仍将是重要选择，这也意味着，未来新房市场仍将呈现优质项目支撑价格、存量项目以价促销并存的局面。

从城市表现来看，上海市场企稳基础相对较好，深圳价格已出现修复迹象，北京若后续需求支持政策进一步优化，市场恢复节奏有望加快。广州、杭州、成都等人口持续流入、产业基础较好的城市，以及合肥、苏州、武汉等人工智能、高端制造等新兴产业发展较快的城市，随着产业集聚带动就业扩张和居民收入改善，并在阶段性财富效应释放带动下，改善型住房需求有望进一步增强，对新房市场尤其是中高端产品形成持续支撑。

2 开工趋势：土地成交缩量持续向开工端传导，新开工端仍将保持低位运行，预计全年降幅约17%。

1-5月份，全国房屋新开工面积1.79亿平方米，同比下降22.6%，自二季度以来跌幅有所扩大。从影响因素来看，1-5月份全国土地（住宅 商办用地）成交面积同比下降21.3%，今年以来多数城市供地节奏放缓，叠加房企拿地保持谨慎，土地成交持续缩量将继续向新开工端传导。资金方面，上半年新房销售整体仍处调整期，1-5月份房地产开发企业到位资金同比下降19.0%，资金回笼压力仍较大，房企新项目开工节奏或受到一定影响。同时，全国商品房库存仍处高位，在库存去化压力尚未明显缓解之前，房企补库存动力仍显不足。

下半年，随着部分核心城市优质地块陆续进入开发阶段，新开工面积降幅有望较上半年有所收窄，但土地成交缩量的滞后影响仍将持续显现，加之房企资金状况尚未明显改善，新开工端短期内难以出现明显修复。整体来看，受上半年土地成交下降幅度较大影响，预计全年新开工面积同比下降17%，新开工面积或降至约4.9亿平方米。

3 投资趋势：受在建工程缩量和土地投资回落影响，房地产开发投资仍处调整阶段。

1-5月份，全国房地产开发投资额同比下降16.2%。开发投资主要由建筑工程投资和土地购置费构成。建筑工程投资与施工规模直接相关，1-5月份房屋施工面积同比下降12.3%，随着前期“保交房”任务全面完成，相关工程增量逐步减少，建筑工程投资相应回落。土地购置费则受前期土地成交影响较大，1-5月份全国土地出让金（住宅 商办）同比下降32.7%，土地成交缩量将对后续土地购置费形成影响，进而拖累整体投资表现。

从市场运行规律来看，投资端调整是房地产供求关系重构过程中的阶段性特征，本质上是“控增量、去库存”政策导向下供给缩量的客观体现。投资恢复节奏与销售市场存在明显时滞特征，通常滞后于新房销售修复。展望下半年，在市场销售量价尚未全面企稳之前，投资端或将延续调整状态，为库存出清和供求再平衡创造条件，预计全年房地产投资额同比下降约15.6%。（中指研究院）