一、市场供求

2026年上半年，新房与二手房交易总量整体平稳，二手房表现继续强于新房，市场分化特征延续。

全国新房销售来看，根据国家统计局数据，2026年1-5月份，全国新建商品房销售面积3.13亿平方米，同比下降10.8%，较1-4月份扩大0.6个百分点；住宅销售面积2.60亿平米，同比下降12.1%，较1-4月份收窄0.1个百分点。1-5月份全国新建商品房销售额2.94万亿元，同比下降13.5%，较1-4月份收窄1.1个百分点；其中住宅销售额2.58万亿元，同比下降14.1%，较1-4月份收窄1.6个百分点。

重点城市新房销售方面，根据中指数据，2026年上半年，重点100城新建商品住宅成交面积1.1亿平米，同比下降12%。其中，一季度销售同比下降21%，降幅较明显，但3月份市场已出现边际改善，当月降幅收窄至11%；二季度以来核心城市成交整体保持平稳，4月份100城新房销售同比基本持平，5、6月份同比分别小幅下降5%、6%。分线来看，上半年一线城市新房销售面积同比下降3%，二线及三四线代表城市同比分别下降约13%和14%。

一线城市在优质供给增加、较强的购房需求支撑等因素带动下，二季度以来新房销售有所修复。根据中指数据，4、5月份一线城市新房销售面积同比分别增长19%、10%，6月份销售面积同比基本持平。具体来看，北京4月份同比增长59%、5月份同比增长15%，6月份受推盘节奏影响，同比有所回落；上海4月份同比增长超10%，5月份、6月份同比均增长2%；广州3月份以来同比转增，3月份、4月份增幅均超20%，5月份同比增长7%，6月份在较高基数影响下，同比有所下降。深圳4月份末迎来政策优化，新政效应带动明显，5月份新房销售同比增长50%，6月份同比增长42%。

重点城市新房供应方面，根据中指数据，2026年上半年，重点50城商品住宅批准上市面积为5045万平方米，同比下降23%，新房供应规模仍处低位。1-2月份，市场淡季行情明显，重点50城新建住宅上市面积同比下降24%；3-4月份进入传统营销旺季，企业推盘意愿有所提升，但与往年同期相比，供应规模仍在低位，50城新房批准上市面积同比降幅分别为16.9%、17.3%，市场供应未出现明显改善，5月份同比下降31.0%，降幅有所扩大。6月份为房企上半年营销冲刺节点，部分核心城市推盘力度有所加大，新房供应有所改善，但同比下降25%。供应持续缩量，客观上有利于加速去库存、改善市场供需关系，但短期内对销售面积的修复也会形成一定影响。

全国新房库存情况，从已竣工待售库存来看，根据国家统计局数据，2026年5月份末，商品房待售面积为7.72亿平方米，同比下降0.4%，已连续3个月同比下降。今年3月份以来，全国商品房待售面积结束了自2021年7月份以来的持续增加态势，供给端“控增量、去库存”的效果正在逐步显现。另外，从开工与销售对比来看，今年1-5月份，全国住宅新开工面积1.31亿平方米，同比下降23.4%；新建住宅销售面积2.60亿平米，同比下降12.1%。2022年以来，住宅新开工面积持续小于销售面积，推动库存规模逐步回落，但目前库存规模仍较高。

重点城市新房可售库存情况，截至2026年5月末，50个代表城市新建商品住宅可售面积为2.95亿平米，供应持续缩量推动库存规模回落，5月份环比下降1.8%，同比下降4.3%。同时受新房销售修复较慢影响，出清周期仍维持高位，按近12个月均销售面积计算，5月末50城可售库存出清周期为23.5个月，环比下降0.5个月，同比延长4.0个月。各线来看，截至5月底，一线城市新房可售库存出清周期为13.3个月，二线代表城市为23.6个月，三四线代表城市为32.4个月。

重点城市二手房市场整体回暖，重点30城二手住宅成交96万套，同比增长6%，二季度热度持续走高，单月份同比增幅均超10%，6月份同比增幅达14%，需求持续释放；新房二手房整体成交基本持平。核心城市表现亮眼，北京、上海上半年二手房成交量创近五年同期新高，深圳政策优化后成交量稳步回升。市场呈现刚需主导的结构性修复特征，成交持续向低总价、小户型房源集中，低总价房源成交占比明显提升，小户型占比也有所上行，前期深度调整后刚需适配房源吸引力增强，同时二手房整体挂牌量逐步趋稳。

二、价格水平

新建住宅方面，根据中国房地产指数系统百城价格指数，上半年百城新建住宅价格累计上涨0.59%，涨幅较去年下半年收窄0.82个百分点。分阶段来看，1-2月份市场供给相对平淡，以存量项目去化为主，价格整体平稳；3月份以来，房企推盘力度较年初有所加大，百城新房价格环比转涨，二季度整体延续结构性上涨态势。6月份百城新建住宅均价为17184元/平方米，环比上涨0.16%，涨幅较5月份持平。

二手住宅方面，整体来看，2026年以来百城二手房价格环比跌幅整体保持收窄态势，一季度跌幅逐月份收窄，基本结束2025年下半年急跌阶段；二季度以来月份度跌幅稳定在窄幅区间，市场进入低位波动阶段。6月份百城二手住宅均价为12639元/平方米，环比下跌0.42%。部分城市已出现止跌迹象，核心城市中上海自3月份起连续4个月环比上涨，深圳6月份环比转涨。

三、土地市场

根据中指数据，2026年上半年，300城住宅用地推出规划建面1.6亿平方米，同比下降20.7%；成交1.3亿平方米，同比下降23.7%；土地出让金5946亿元，同比下降31.2%。5月份以来，在核心城市优质地块成交带动下，住宅用地出让金规模环比持续增长，同比降幅明显收窄。

上半年，在地方政府推地规模主动收缩与房企投资延续“精准投资”“以销定投”策略的共同作用下，各线城市住宅用地推出及成交指标同比普遍下降，但市场热度呈现显著梯度分化。

一线城市住宅用地推出和成交面积、住宅用地出让金同比降幅在两成左右，但平均溢价率达19.8%，为各线城市最高。这一表现主要得益于一线城市保持了优质核心地块的供应力度，叠加二季度以来新房市场成交相对稳健，有效提振了房企拿地信心，拿地向核心城市高确定性板块集聚的趋势愈发明显。

二线城市受去年同期较高基数影响，整体降幅相对较大，推出、成交面积同比下降超三成，土地出让金降幅超四成。城市分化持续加剧，杭州、成都等强二线城市凭借强劲的经济基本面和人口净流入优势，优质地块竞拍热度不减，仍是房企重点布局区域；而多数普通二线城市受新房库存仍较高、销售端恢复较慢影响，土拍情绪持续平淡。

三四线城市土地市场延续低温运行态势，推出和成交面积同比降幅近两成，平均溢价率仅2.9%。受人口外流、产业支撑不足及新房市场持续调整等因素影响，房企拿地意愿整体偏低，土地多以底价成交。

溢价率方面，今年以来，房企投资仍高度集中于一线及强二线城市的核心板块，土拍呈现“点状高热”特点。一季度土拍热度波动较大，年初整体偏平淡，2月份受广州热点地块带动溢价率阶段性走高，3月份又出现回落。二季度核心城市优质宅地加快供应，房企争抢核心优质地块带动整体溢价上行，6月份300城平均溢价率达近年次高位，主要受深圳个别高溢价地块拉动。高溢价地块产生的核心原因，一是各地采取缩量提质的供地策略，优质核心地块供给占比提升；二是房企出于避险需求，集中争抢抗风险能力更强的核心优质地块，进一步推高溢价。

从城市集中度来看，根据中指数据，2026年上半年，宅地出让金TOP20城市占全国比重为62%，较2025年全年提升10个百分点。在TOP20城市中，一线及强二线城市占据主导地位，其中上半年上海住宅用地出让金为521亿元，居全国首位；杭州出让金485亿元，居全国第二位；北京、广州、深圳出让金均在300亿元左右，五城合计出让金已占TOP20城市较大份额，头部效应显著。

近几年，各地持续践行“控增量、去库存、优供给”的政策导向。从当前已披露供地计划的城市来看，各地2026年普遍调减了年度供地规模，去库存导向明显。在供地策略上，各地更加注重精准匹配市场需求。广州强调“以需定供”，完善土地供应与商品房去库存周期动态挂钩机制。苏州明确对库存小、去化周期短的区域鼓励提供优质地块，对库存大、去化周期长的区域暂停新增商品住宅用地出让。

在总量收缩的同时，各城市供地策略呈现“存量盘活为主渠道、空间布局精准化和供给结构品质化”特征。存量盘活方面，北京明确继续引导存量建设用地供应占比达到65%左右，逐步推动存量更新规模不低于新增供应规模，并首次单列城市更新计划指标；深圳提出分类识别存量用地资源，城市更新和城中村改造渠道供应商品住房用地不少于18公顷。空间布局方面，各城市普遍引导住宅用地向中心城区、产业发展平台、就业岗位集中区域及轨道交通沿线倾斜，北京明确优先在轨道站点周边、设施较为完备地区及就业密集地区开发建设，推动职住商服平衡，加大站城融合；广州提出优化居住用地布局，重点引导住宅用地向中心城区、产业发展平台、就业岗位集中区域以及轨道交通沿线倾斜。

供给结构方面，各地顺应“好房子”建设导向，在土地供应环节优化供应适配性。北京推动“好房子”实施，提升住房品质，加强周边基础设施和公共服务配套；广州提出提升新增优质居住用地供应适配性，应对“一老一小”人口变化，增加改善型住房用地供应；深圳增加高品质住房和改善型住房的空间供给。

拿地企业方面，央国企继续发挥土地市场“压舱石”作用。根据中指数据，2026年上半年，22城（22个实施集中供地的重点城市）累计拿地金额中，央国企占比为54%，一线城市及厦门等地央国企占比均超60%，其中广州、深圳占比超90%，头部房企在核心城市的资源优势进一步巩固；地方国资占比25%，较2025年全年降低6个百分点，托底效应逐渐减弱；民企占比16%，整体仍处于偏低水平，杭州、重庆、天津等城市部分本地民企在特定区域保持一定的布局节奏。值得关注的是，上半年企业拿地策略普遍倾向于单宗拿地体量小、聚焦核心板块的地块。

四、开发投资

房地产开发投资额同比降幅有所扩大。2026年1-5月份，全国房地产开发投资额为3.04万亿元，同比下降16.2%，降幅较1-4月份扩大2.5个百分点；其中，住宅开发投资额为2.34万亿元，同比下降15.6%。

房企到位资金同比降幅扩大，企业资金仍承压。2026年1-5月份，房地产开发企业到位资金为3.28万亿元，同比下降19.0%，降幅较1-4月份扩大0.6个百分点，企业资金端仍面临一定压力。其中，1-5月份国内贷款为4875亿元，同比下降28.7%；自筹资金为1.20万亿元，同比下降13.0%；定金及预收款1.00万亿元，同比下降16.1%；个人按揭贷款为4066亿元，同比下降28.0%。（中指研究院）