2025年中国房地产市场分析总结

1 成交规模

2025年，全国房地产市场整体延续调整态势。二季度以来新房销售边际转弱，二手房市场持续“以价换量”，市场整体仍处于“止跌回稳”过程中。8月份，国务院会议重申要“采取有力措施巩固房地产市场止跌回稳态势”，释放积极信号。10月份，《“十五五”规划建议》明确指出要“推动房地产高质量发展”，并提出清理住房消费不合理限制性措施。12月份，中央政治局会议指出“明年经济工作要坚持稳中求进、提质增效，继续实施更加积极的财政政策和适度宽松的货币政策，发挥存量政策和增量政策集成效应，加大逆周期和跨周期调节力度，切实提升宏观经济治理效能。”并强调“要坚持内需主导，建设强大国内市场”，为2026年宏观政策定调。

重点城市新房销售情况，根据中指初步统计数据，2025年1-11月份，重点100城新建商品住宅成交面积同比有所下降。一季度受2024年“9.26”一揽子政策带动，市场延续修复态势，重点100城新房成交面积同比小幅增长；二季度以来市场逐步回落；进入三季度，市场面临多重压力，高温、强降雨等极端天气频发叠加新房供应缩量，100城新房销售面积同比降幅有所扩大；10-11月份，在房企业绩冲刺、优质项目入市带动下，100城月均销售面积维持一定规模。

从新房市场成交面积段来看，改善性住房需求仍为新房市场的重要支撑。根据中指监测数据，2025年以来，北京、上海、成都、宁波、合肥等城市高总价改善楼盘去化表现良好，带动30城120平方米以上户型新房成交占比持续提升，其中120-144平方米户型占比超30%，改善需求成为新房市场供求主力。

2 价格水平

新建住宅方面，根据中国房地产指数系统百城价格指数数据，1-11月份百城新建住宅价格累计上涨2.29%，涨幅与2024年同期持平。分季度来看，一季度百城新建住宅价格累计上涨0.52%，二季度上涨0.64%，三季度上涨0.47%。进入四季度，部分核心城市高端楼盘入市节奏加快，10-11月份累计上涨0.65%。11月份百城新建住宅均价为17036元/平方米，环比上涨0.37%，同比上涨2.68%。

3 土地供求

2025年以来，在“控制增量”政策导向及房企投资审慎下，300城土地推出、成交均延续缩量态势。根据中指数据，2025年1-11月份，成交规划建筑面积为4.2亿平方米，同比下降15.8%，300城住宅用地出让金1.8万亿元，同比下降6.0%。土拍热度方面，房企拿地进一步向核心城市聚焦，北上深杭等城市土拍热度较高，其中深圳、杭州溢价宗数占比均超7成，上海占比近6成。但三季度以来，核心城市优质地块供应放缓，市场热度有所回落。

各线城市住宅用地推出、成交面积同比均下降，一二线城市土地出让金同比增速较平稳，平均溢价率在10%左右。根据中指数据，2025年1-11月份，一线城市住宅用地推出、成交面积同比降幅均在两成左右，但核心区地块土拍热度较高，平均溢价率达12%，土地出让金同比基本持平。二线城市住宅用地推出、成交面积相对平稳，主要由于2025年以来，杭州、成都、西安等多个核心城市加大优质地块推出力度，带动整体土地出让金同比增长7%，但城市分化延续。三四线城市土地市场仍处调整中，房企参拍意愿较弱，平均溢价率维持在低位，仅3.1%，土地出让金同比下降19%。从1-11月份土拍热度来看，深圳、杭州、上海、成都、广州、北京等地土拍热度相对较高。

拿地企业方面，央国企仍是拿地绝对主力，但地方国资占比小幅回落。根据中指数据，2025年1-11月份，22个重点城市拿地金额中，央国企占比为48%，较2024年提升2个百分点；地方国资托底效应有所减弱，拿地占比为25%，较2024年降低7个百分点；民企拿地占比21%，较2024年提升4个百分点，其中滨江拿地力度较大，带动整体民企拿地占比提升，另外，2025年以来成都、重庆、宁波等地本地民企也有补仓。

4 发放投资

房地产开发投资额同比下降14.7%，降幅持续扩大。2025年1-10月份，全国房地产开发投资额为7.4万亿元，同比下降14.7%，较2024年全年扩大4.1个百分点，同比增速已降至历史低位。其中，住宅开发投资额为5.7万亿元，同比下降13.8%，占房地产开发投资的比重为76.9%。

2026年中国房地产市场趋势展望

1 经济及政策环境

宏观经济方面，2025年前三季度全国GDP总量为101.5万亿元，同比增长5.2%，预计全年GDP规模在140万亿元左右。受物价持续低位影响，前三季度名义GDP增速为4.07%，GDP平减指数连续十个季度为负，反映出整体价格环境仍待改善。各季度来看，一季度GDP实际增速为5.4%，二季度为5.2%，三季度回落至4.8%。四季度增长4.5%即可完成全年5%左右的增长目标。在此背景下，尽管10月份消费、投资等主要经济指标增速普遍有所回落，但宏观政策仍保持一定定力。预计增量政策将更多在“十五五”规划开局之年推出，短期将主要依赖准财政工具托底经济运行。10月底，国家发展改革委新闻发布会上通报，近期新增2000亿元专项债券额度，专门用于支持部分省份投资建设。此前设立的5000亿元新型政策性金融工具资金已全部投放到位，共支持2300多个项目，项目总投资约7万亿元。

房地产政策方面，2025年，随着房地产市场形势的变化，中央对房地产的定调也出现阶段性调整，整体延续推动房地产市场“止跌回稳”基调。预计2026年，中央和监管部门持续落地“稳楼市”政策，短期主要围绕促需求、优化供给等方面，并同时兼顾中长期政策部署。其中促需求方面，主要涉及调减限制性措施，有力有序推进城中村和危旧房改造等方面，多管齐下释放改善性需求。优化供给方面，主要通过盘活存量、严控增量两个方向共同推进。中长期来看，“十五五”规划建议明确“推动房地产高质量发展”，中央将围绕完善基础性制度、优化保障性住房供给、建设“好房子”等方面持续发力。

2 市场趋势

自2024年“9.26”中央政治局会议定调“促进房地产市场止跌回稳”后，伴随一揽子政策逐步落地，2024年四季度及2025年一季度市场出现阶段性修复，但二季度以来新房销售再次转弱，市场仍在调整阶段。2025年1-10月份，商品房销售面积、销售额同比降幅较2024年全年分别收窄6.1和7.5个百分点，但二季度以来降幅有所扩大，同时房屋新开工面积、施工面积同比延续下降态势，开工降幅仍较大。展望2026年，经济基本面的好转与居民就业收入预期的改善，仍是购房需求修复的重要基础。当前市场整体仍处于“去库存”阶段，受近年新开工及土地成交面积整体明显缩量影响，除部分核心城市新房供应保持一定规模外，多数城市新楼盘供应有限，市场以消化存量未售项目为主，新房销售仍承压，预计市场分化态势将延续。

销售量价方面，自2021年下半年市场调整以来，房地产下行已有四年半左右，新房销售面积较2021年峰值下降近五成。目前销售规模已逐步接近中长期需求中枢水平，但当前住房需求特征已发生显著变化，改善性需求占比提升，其购房决策更易受收入预期和市场信心影响。当前居民就业收入预期仍偏弱，短期销售规模仍面临下行压力。

房价方面，根据中国房地产指数系统百城价格指数，2025年1-11月份，百城二手住宅价格累计下跌7.46%，2025年下半年价格跌幅有所扩大。从新房价格来看，中指百城新建住宅价格指数1-11月份累计小幅上涨2.29%，主要源于核心城市优质改善新盘入市拉动结构性上涨。从全国新房成交均价来看，根据国家统计局数据，2025年1-10月份，全国新建商品房销售均价为9588元/平方米，同比下降2.8%。

新开工方面，2025年，受新房销售仍在回落、过去两年土地成交显著缩量等因素影响，全国房屋新开工面积延续下行态势，1-10月份新开工面积同比下降19.8%。从趋势来看，当前市场仍处于“去库存”阶段，截至2025年10月份，全国商品房待售面积达7.56亿平方米，同比增长3.5%，库存水平较高叠加销售端持续承压，预计将继续影响房企开工意愿。而作为新开工的先行指标，2025年土地成交面积降幅呈现收窄态势。根据中指数据，1-10月份全国土地（住宅 商办用地）成交面积同比下降9.7%，降幅较2024年全年收窄7.4个百分点。在房企整体拿地审慎态度下，其所获取的优质地块倾向于加快开工并销售回笼资金；同时地方国资托底拿地情况减少（托底地块往往开工节奏较慢），进一步推动了土地成交向实际开工的传导效率。因此，2025年土地成交降幅收窄在一定程度上可对未来新开工量形成一定支撑。但需注意，新开工修复的先决条件仍是市场销售的企稳，短期内新开工规模预计仍将处于低位。

投资方面，2025年1-10月份，房地产开发投资额为7.4万亿元，同比下降14.7%。其中，建筑工程投资与土地购置费合计占房地产开发投资92%，1-10月份建筑工程投资同比下降16.6%，土地购置费同比下降11.3%，建筑工程投资回落较明显。从趋势来看，2025年房企拿地进一步聚焦核心城市，带动土地出让金规模有所趋稳，预计将对2026年土地购置费形成一定支撑。而随着“保交楼”工作持续推进，相关工程量将逐步减少，预计2026年施工面积将延续回落态势，进而对建筑工程投资及房地产开发投资形成拖累。

3 “十五五”住房需求空间

根据中指测算，“十五五”时期全国城镇住房需求总量约为49.8亿平方米。对应住房供给端，除市场化的商品住宅外，保障性住房及多套房业主出售非自住房产等也会消化部分增量需求。综合按照70%-80%的转化比例，未来五年新建商品住宅销售面积年均预计为7亿-8亿平方米。从住房需求构成来看：1）新增城镇人口带来的住房需求，这也是过去支撑房地产市场快速发展的核心动力，假设未来五年全国总人口每年减少约0.25%，城镇化率年均提升0.7个百分点，则五年城镇人口增加约3650万人，带动住房需求增加16.1亿平方米。2）生活水平提升催生的改善性需求，本报告通过城镇居民人均住房建筑面积增加趋势来评估这一影响，按照五年累计增加2.1平方米计算，“十五五”末全国城镇居民人均住房建筑面积将达到45平方米，带动住房需求增量20.3亿平方米，占总需求比例约四成，是未来住房消费的核心增长点。3）拆迁改造带来的住房需求，在“十三五”大规模棚改货币化安置阶段，该因素曾是市场较快发展的重要支撑，但随着城市发展阶段转变，拆迁改造带来的住房需求预计将回落，但其仍将为市场提供一定支持，预计未来五年拆改需求约13.4亿平方米。（中指研究院）