三季度以来，房地产市场总体延续筑底态势，分化特征仍较明显。新房销售仍处低位，一线城市表现相对较好；二手房成交持续增长，在住房交易中的占比进一步提升，市场进入存量时代。价格方面，二手房价格延续调整态势，核心城市优质项目对新房均价形成一定支撑。土地市场延续缩量，房企拿地进一步向核心城市和高确定性项目集中。政策方面，8月28日商品住房销售制度改革落地，9月末地方细则开始出台，房地产发展模式加快调整。展望四季度，市场预计延续既有筑底态势，新政影响自2027年起将进一步显现。

2026年前三季度中国房地产市场形势总结

1 市场供求

2026年以来，新房与二手房交易总量整体平稳，结构上新房销售继续回落，二手房交易保持增长，市场分化特征延续。根据国家统计局数据，2026年1-8月份，全国新建商品房销售面积为5.0亿平方米，同比下降12.1%，降幅较1-7月份扩大0.3个百分点；其中，新建商品住宅销售面积同比下降13.0%，降幅较1-7月份扩大0.3个百分点。1-8月份新建商品房销售额为4.7万亿元，同比下降13.0%，降幅较1-7月份收窄0.1个百分点；其中新建商品住宅销售金额同比下降13.1%，降幅较1-7月份收窄0.1个百分点。

根据中指研究院初步统计，2026年前三季度，重点100城新建商品住宅成交面积同比下降约10%。具体来看，一季度销售同比下降21%，回落较为明显；二季度随着基数走低，叠加核心城市需求端政策持续优化，成交整体保持平稳，同比降幅收窄至3%。进入三季度，7-8月份传统淡季重点城市新房成交面积同环比均出现回落，同比分别下降1%和6%，9月份同比延续回落态势，根据中指初步统计，9月份重点城市新建住宅销售面积同比下降约7%，三季度整体同比下降约5%。

从已竣工待售库存来看，根据国家统计局数据，2026年8月末，商品房待售面积为7.53亿平方米，同比下降1.1%，已连续6个月同比下降。其中，待售3年以下面积5.48亿平方米，同比下降4.2%。

重点城市二手房活跃度延续高位运行，二季度以来成交量保持同比增长。根据中指数据，今年前三季度（截至9月27日，下同），重点20城二手住宅成交110万套，同比增长6%，其中一季度同比下降4%，二季度同比转增，增幅为15%，三季度整体延续增长态势，但季度增幅收窄至7%，7-8月份同比分别增长10%、8%，9月1-27日20城二手住宅成交10.4万套，环比增长3.6%，同比增长4.2%。

2 价格水平

新建住宅方面，根据中国房地产指数系统百城价格指数，受核心城市新项目入市结构性带动，2026年1-8月份百城新建住宅价格累计上涨1.00%。具体来看，一季度百城新建住宅价格累计上涨0.18%，二季度累计涨幅扩大至0.40%，7-8月份累计上涨0.41%，8月份百城新建住宅均价为17255元/平方米，环比上涨0.15%，同比上涨2.04%。分梯队来看，1-8月份，一线、二线城市新建住宅价格累计分别上涨2.65%、0.89%，而三四线代表城市新建住宅价格累计下跌1.34%。

二手住宅方面，根据中国房地产指数系统百城价格指数，2026年1-8月份，百城二手住宅价格累计下跌3.76%，跌幅较2025年同期收窄1.33个百分点。

从涨跌城市数量看，新房方面，1-8月份，百城新建住宅价格月度环比下跌城市数量在55-85个之间，其中1-6月份百城新建住宅价格月度环比下跌城市数量呈现减少态势，7-8月份又有所增加。二手房方面，1-8月份百城二手住宅价格月度环比下跌城市数量呈现先收窄后扩大的走势。

3 土地供求

三季度土地市场延续“缩量提质”特征，成交规模继续收缩，8月份核心城市高总价地块带动出让金明显增长，9月份同比再次转降。根据中指数据，2026年前三季度，300城住宅用地推出规划建面3.2亿平方米，同比下降9.9%；成交2.2亿平方米，同比下降23.1%；土地出让金1.0万亿元，同比下降22.0%。三季度（截至9月27日），在8月份北京、上海、杭州、深圳等热点城市优质地块成交带动下，300城住宅用地出让金同比下降4.6%，降幅较二季度收窄明显，成交面积同比仍下降24.3%

土拍热度方面，三季度300城宅地平均溢价率整体回落，9月1-27日为6.0%，较8月份下降1.4个百分点，多数城市以底价、低溢价成交为主。从城市表现看，北京、上海、广州、深圳、杭州等核心城市土拍仍保持一定热度，多宗优质地块以较高溢价成交；武汉、郑州、天津等城市部分区位较好，总价可控的地块也受到企业关注。从拿地企业看，中海、保利等央国企仍是热点地块的主要参与者，部分深耕本地的区域型民企也在本土市场有所斩获。

三季度，重点城市土地出让进一步向头部集中。根据中指数据，三季度，上海、北京住宅用地出让金分别为583亿元和484亿元，稳居前两位，广州、杭州均超150亿元；从溢价率看，广州、杭州三季度平均溢价率分别达22.9%和19.2%，北京、上海分别为14.2%和13.9%，核心城市优质地块竞拍热度不减。高热度地块多点出现，7月28日，上海杨浦区八埭头组团地块经219轮竞价以161.2亿元成交，溢价率达35.8%；8月12日，北京海淀区四季青地块经135轮竞价以97.6亿元成交，创年内宅地总价新高；8月28日，广州海珠区琶洲地块经201轮竞价以溢价33%的总价成交。

拿地企业方面，三季度，头部央国企在土地市场的主导地位进一步强化，8·28新政提高资金门槛后，高总价、高门槛地块基本只有资金实力较强的头部企业能够参与；与此同时，区域型民企在本土核心板块保持活跃，联合体拿地有所增加。

8月28日，住房城乡建设部、自然资源部、国家金融监督管理总局联合发布《关于完善商品住房销售制度的通知》，对房地产开发、融资、销售制度进行改革完善，明确新出让土地项目优先实行现房销售，预售门槛提高至主体结构封顶。预售条件提高、回款节点后移，意味着项目从拿地到回款的资金占用周期明显拉长，房企拿地和开发的资金门槛随之抬升，土地市场的竞争逻辑面临重塑。

整体来看，2026年三季度土地成交规模继续收缩，房企拿地进一步向核心城市优质地块集中。8·28新政落地后，房企报价整体趋于审慎，拿地更加关注区位、总价、开发周期和去化确定性，仅核心城市优质地块仍保持一定竞争热度。展望四季度，核心城市优质地块陆续入市将对市场形成一定支撑；9月末京沪率先出台实施细则后，更多城市细则有望跟进，在房企资金压力仍然较大的背景下，投资审慎态势仍将延续。对房企而言，应坚持“以销定投”，将现房销售对应的资金成本纳入投资测算，优先关注总价可控、开发周期较短的地块，通过联合拿地等方式分摊资金压力，同时更加注重产品打造，以适应销售制度调整后的市场要求。

4 开发投资

房地产开发投资额同比降幅有所扩大。2026年1-8月份，全国房地产开发投资额为4.8万亿元，同比下降19.9%，降幅较1-7月份扩大0.7个百分点，其中住宅开发投资额为3.7万亿元，同比下降19.7%，短期投资仍面临较大压力。

房企到位资金同比降幅扩大。2026年1-8月份，房地产开发企业到位资金为5.1万亿元，同比下降21.0%，降幅较1-7月份扩大0.7个百分点，企业资金端仍面临一定压力。其中，1-8月份国内贷款为6880亿元，同比下降33.3%；利用外资为4亿元，同比下降77.0%；自筹资金为1.8万亿元，同比下降20.0%；定金及预收款1.6万亿元，同比下降14.8%；个人按揭贷款6846亿元，同比下降22.4%。

2026年第四季度中国房地产市场趋势展望

经济及政策环境

宏观经济方面，2026年前三季度，我国经济运行总体保持平稳，产业升级和新动能发展延续较好态势，但国内供强需弱矛盾仍较突出，经济稳中向好的基础还需巩固。

当前内需修复仍面临一定压力，有效需求不足仍是经济进一步修复的重要制约，内需改善和房地产市场调整仍需时间。展望四季度，宏观政策预计将继续保持积极取向，财政政策有望加快存量措施落地和资金使用，充分发挥“两重”“两新”等政策效能，货币政策预计保持适度宽松，为实体经济提供相对稳定的融资环境。

政策方面，整体来看，三季度房地产延续“稳市场”政策基调，房地产制度改革系列文件落地，加快构建房地产发展新模式，同时深化住房公积金制度改革，更好支持全周期住房消费。地方供需两端政策保持较高出台频次，综合运用多种工具，促进住房需求释放。展望四季度，政策核心关注点将转向房地产制度改革相关配套政策的细化与落地。前期顶层制度安排将逐步转化为可操作的执行细则，包括土地出让金分期缴纳、预售资金拨付的条件与流程、竣工验收的各项指标要求等，各地明确政策细则也将增强市场的可预期性，稳定市场预期。

当前房地产已经进入存量时代，未来在制度细则不断落位的同时，预计供需两端政策仍将协同发力稳市场。

需求端，公积金贷款利率存在一定下调预期，各地有望加速调整优化公积金政策，如进一步拓宽提取用途、扩大缴存覆盖、提高贷款额度等；北京、上海、深圳等核心城市限制性政策仍有调整空间，更多城市有望结合住房“以旧换新”、加大购房补贴力度等方式激发合理住房需求。

供给端，预计将有更多政策聚力推动盘活存量，收储存量商品房、存量土地的相关工作继续推进，更多城市跟进盘活存量工商业用地用房政策，如出台工商业用地续期政策、支持低效楼宇改造等。

另外，城市更新项目贷款政策、存量土地支持政策加速落位，未来城市更新相关配套政策有望继续完善。

市场趋势

三季度以来，房地产市场总体延续筑底态势，结构性特征依然明显。1-8月份，全国新建商品房销售面积、销售额同比分别下降12.1%和13.0%；二手房交易网签面积同比增长10.6%，存量房在交易中的占比进一步提升。供给端，房地产开发投资、新开工面积同比分别下降19.9%和24.8%；8月末商品房待售面积同比下降1.1%，库存规模自高位持续回落。

展望四季度，市场筑底态势预计延续。8·28新政对短期交易端的直接影响有限，销售端仍由既有因素主导，“好城市 好房子”仍具市场机会；开工和投资端仍取决于前期拿地缩量和在建规模回落的传导，预计延续低位调整态势。中期看，8·28新政通过拉长资金占用周期、改变房企拿地投资行为产生的影响，将自2027年起逐步显现，年末供地高峰的土拍表现和各地细则落地是重要观察窗口。长期看，行业基础制度加快完善，有利于优化市场供应结构、促进行业平稳转型。（中指研究院）