在2024年“9.26”一揽子政策支持下，2025年一季度房地产市场延续修复态势，止跌回稳取得一定成效。年初以来，核心城市新房及二手房市场整体保持平稳，“好城市 好房子”表现出较强韧性，土地市场也有所恢复，但二季度以来市场边际有所减弱。上半年政策定调持续释放积极信号，4月中央政治局会议指出“持续巩固房地产市场稳定态势”，提出“加大高品质住房供给”，同时强调“优化存量商品房收购政策”。6月13日国务院常务会议再次强调“更大力度推动房地产市场止跌回稳”，并明确“稳定预期、激活需求、优化供给、化解风险”的政策发力方向，为市场注入信心。

下半年高品质项目入市有望带动核心城市新房市场保持平稳，但居民收入、房价预期以及市场整体优质供给仍偏弱，重点城市中二手房对新房“替代效应”仍明显，预计城市之间及项目之间分化行情将延续，“好城市 好房子”具备结构性机会，而市场全面止跌回稳仍需政策进一步加力。

一、2025上半年中国房地产市场形势总结

1）市场供求：上半年房地产成交整体平稳，重点城市新房市场一季度延续修复态势，二季度以来有所转弱

低基数下，2025年1-5月全国商品房销售面积、销售额同比降幅较上年明显收窄，但较1-4月略有扩大。根据国家统计局数据，2025年1-5月，全国新建商品房销售面积为3.5亿平方米，同比下降2.9%，降幅比上月扩大0.1个百分点；其中，商品住宅销售面积同比下降2.6%，降幅比上月扩大0.5个百分点。1-5月商品房销售额为3.4万亿元，同比下降3.8%，降幅较上月扩大0.6个百分点；其中新建商品住宅销售金额同比下降2.8%，降幅较上月扩大0.9个百分点。

2025年上半年重点城市楼市呈现分化特征。新房市场中，一线及强二线城市表现平稳。一线城市因优质供给增加、需求支撑，上半年新建商品住宅销售面积同比增长，北京、上海小幅增长，广深增幅超15%；杭州、成都等强二线改善盘热度高，成交平稳。供应缩量使重点城市可售面积下降，出清周期缩短，持续去库存。二手房延续“以价换量”，上半年深圳成交同比增超30%，北上广增约20%，成都等增超10%。5月后动能转弱，6月份上海二手房成交量同比下降，北上广增幅收窄。

2）价格水平：上半年百城二手房价格累计下跌3.60%，3月以来环比跌幅有所扩大；改善型楼盘入市带动百城新房价格累计上涨1.16%

二手住宅方面，2025年上半年，百城二手住宅价格累计下跌3.60%，跌幅较2024年下半年收窄0.19个百分点。具体来看，今年以来，二手房市场保持较高活跃度，但在高挂牌量背景下，二手房“以价换量”行情延续，1-2月二手房均价延续去年四季度修复态势，环比跌幅持续收窄，但3月以来环比跌幅再次扩大，6月百城二手住宅均价为13691元/平方米，环比下跌0.75%，已连续38个月下跌。

新建住宅方面，在优质改善项目入市带动下，上半年百城新房价格累计上涨1.16%，涨幅较去年下半年收窄0.26个百分点。整体来看，居民居住需求品质升级推动改善性住房需求释放，开发商聚焦打造高品质新房产品，带动百城新房价格结构性上涨。

从涨跌城市个数看，新房方面，上半年百城新建住宅价格月度环比下跌城市数量保持平稳，基本维持在40-60个之间。二手房方面，一季度，成都等个别城市二手房价格环比出现阶段性上涨，其余城市普遍下跌。进入二季度，100个城市二手住宅价格环比均下跌，短期价格仍承压。

3）土地供求：上半年300城住宅用地出让金同比增长近三成，但土拍热度主要集中于核心城市，TOP20城市出让金占全国比重升至68%，央国企仍是拿地主力

2025年上半年，300城土地市场呈现显著分化特征，核心城市与非核心城市、不同梯队城市间表现差异明显。

整体来看，核心城市优质地块竞争激烈，带动300城住宅用地出让金同比增长近三成，平均溢价率10.2%，较去年同期提升6个百分点，但成交面积仍呈下降趋势，且5月以来溢价率出现回落。房企拿地进一步聚焦核心区域，TOP20城市出让金占全国比重达68%，较2024年全年的51%明显提升，其中19个城市宅地出让金超百亿元（除少数三四线外均为核心一二线），杭州、北京涉宅用地出让金均超千亿元。

分梯队看，分化现象延续：一线城市房企投资布局积极，住宅用地推出、成交面积同比均增长，出让金同比增幅达49.5%；二线城市中杭州、成都等地土拍热度较高，整体推出面积降幅小，成交面积、出让金分别增长18.3%、43.5%，平均溢价率13.6%，但多数城市表现平淡；三四线城市推出、成交面积延续缩量，平均溢价率处于低位。

具体城市中，上海、杭州、成都土拍热度突出，多宗地块高溢价出让；北京、苏州等城市优质地块受青睐，但市场分化明显；武汉、南京等城市则因库存较高，土地多底价成交。

拿地主体方面，央国企仍是主力（占比56%），地方国资占比降至15%（较2024年降17个百分点），民企占比提升至23%（提升6个百分点）。房企重点布局北京、杭州、上海、成都等核心城市。

4）开发投资：1-5月房地产开发投资额同比下降10.7%

房地产开发投资额同比降幅较1-4月略有扩大，整体表现仍偏弱。2025年1-5月，全国房地产开发投资额为3.6万亿元，同比下降10.7%，降幅较1-4月扩大0.4个百分点，较2024年全年扩大0.1个百分点。其中，住宅开发投资额为2.8万亿元，同比下降10.0%，占房地产开发投资的比重为76.5%。

1-5月房企到位资金降幅略有扩大，房企资金端面临一定压力。2025年1-5月，房地产开发企业到位资金为4.0万亿元，同比下降5.3%，降幅较1-4月扩大1.2个百分点。其中，国内贷款为6679亿元，同比下降1.7%，占到位资金的比重为16.6%。利用外资为16亿元，同比增长49.0%。自筹资金为1.4万亿元，同比下降7.2%，占比为34.2%。定金及预收款为1.2万亿元，同比下降5.0%，占比为29.7%。个人按揭贷款为5645亿元，同比下降8.5%，占比为14.0%。

二、2025年下半年中国房地产市场趋势展望

1）经济及政策环境：扩内需仍是首要任务，稳地产至关重要，楼市政策定调推动房地产止跌回稳，下半年或全力推动已出台政策落地见效

宏观经济方面，2024年底中央定调“实施更加积极的财政政策和适度宽松的货币政策”以来，财政政策对消费、投资提振效果显著，降准降息也均已落地。2025上半年，我国经济总体运行平稳，“两新”“两重”政策加力扩围带动消费回升，基础设施投资和制造业投资保持平稳，同时出口展现出较强韧性。但物价仍在低位，叠加外部环境愈发复杂，经济持续回稳基础仍需巩固。4月25日，中央政治局会议指出“着力稳就业、稳企业、稳市场、稳预期，以高质量发展的确定性应对外部环境急剧变化的不确定性”“要加紧实施更加积极有为的宏观政策，用好用足更加积极的财政政策和适度宽松的货币政策”。面对世界经济增长动能减弱、国内需求不足等挑战，预计下半年我国宏观政策将进一步发力，以政策的确定性应对外部环境的不确定性。

房地产政策方面，2025年上半年，随着房地产市场形势的变化，中央对房地产政策的定调也出现阶段性调整。3月份两会《政府工作报告》延续去年底中央经济工作会议对楼市的定调，明确“持续推动房地产市场止跌回稳”，从“促需求”“去库存”“防风险”三方面部署重点工作，并指出要“有序搭建相关基础性制度”。4月25日，中央政治局会议指出“持续巩固房地产市场稳定态势”，对前期政策取得的效果做出肯定，并提出“加大高品质住房供给”，强调“优化存量商品房收购政策”。随着二季度市场边际转弱，6月13日国常会指出“进一步优化现有政策，提升政策实施的系统性有效性”，“更大力度推动房地产市场止跌回稳”，并明确“稳定预期、激活需求、优化供给、化解风险”的政策发力方向，为市场释放了政策进一步加力的积极信号。

2025年上半年，中央及监管部门围绕“稳楼市”持续出台政策，聚焦去库存、扩需求、新模式、化风险四大方向。

去库存方面，通过回收存量闲置土地和收购存量商品房推进。3月份，专项债券支持土地储备细则明确；收购存量商品房政策持续优化，国务院提出用作保障房并赋予地方更多自主权，中央政治局会议要求“优化收购政策”；6月份国常会部署摸底已供土地和在建项目，助力精准去库存。

扩需求方面，一方面推进城中村和危旧房改造。推进城市更新是拉动投资和消费的重要方式，相关政策也已落地，中央财政拟支持20城实施城市更新行动。另一方面，降低房贷利率助推住房需求释放，5年期以上LPR、首套公积金利率降至3.50%、2.60%的历史低位，降低购房成本。

新模式方面，“好房子”建设加速，新版《住宅项目规范》实施，金融加大支持，国常会将其纳入城市更新；同时推进房地产新模式基础性制度建设，完善融资、销售等制度。

化风险方面，融资协调机制扩围，商业银行“白名单”贷款达6.7万亿元，支持1600多万套住宅交付，保交楼稳步推进，修复市场情绪。

2）市场趋势：预计2025年新建商品房销售面积在9亿平方米左右，“好城市 好房子”具备结构性机会

自去年四季度一揽子政策落地后，重点城市新房销售量连续两个季度保持修复态势，二手房成交量保持增长，市场“止跌回稳”取得一定成效，但今年二季度市场有所转弱，1-5月全国新建商品房销售面积同比下降2.9%，在低基数下，降幅较去年明显收窄，但较1-4月扩大0.1个百分点。去年底中指研究院提出三项影响2025年新房销售恢复的主要因素，包括居民收入预期偏弱，新开工面积持续下滑导致有效供给不足，以及重点城市二手房分流新房市场需求等。从上半年情况来看，一方面，居民就业收入预期改善尚不明显，仍对居民置业节奏产生影响；另一方面，前五月房屋新开工面积同比下降22.8%，供给端偏弱仍将制约销售修复程度；此外，重点城市二手房“以价换量”延续，对新房“替代效应”仍较明显。整体来看，预计全年新建商品房销售面积在9亿平方米左右。

分化行情延续，“好城市 好房子”具备结构性机会。2025年上半年，得益于中央和地方稳市场政策持续发力，新房市场交易总体平稳，但各线城市出现明显分化，其中，一线城市总体增长，二线城市基本持平，三四线城市总体仍回落。从趋势来看，政策空间及力度、市场供求关系、城市聚集效应等是影响城市市场修复节奏的核心因素，预计不同城市、不同项目分化趋势将延续，“好城市 好房子”新房市场空间仍在。（中指研究院）