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当前房地产市场形势与未来发展方向
信息来源:世界金属导报2019-04-23A12      时间:2019-04-26 11:28:55


为保障房地产市场平稳健康发展,今年房地产政策的核心是“稳地价、稳房价、稳预期”。在三个“稳”的前提下,发展城镇化和城市群,城镇化和城市运营水平的提高,要求房地产企业更精细化、更高质量运营,提高企业管理效益,而京津冀、长三角、粤港澳大湾区、省会城市周边等在内的中小城市房地产拓展可促进城市群的建设。

未来房地产需求主要是改善型需求、年轻化城市和年轻人需求、新移民住房需求。钢铁企业服务要面向房地产联合体(多家企业联盟)开发的健康或养老住宅、城市群、上千亿元/资信好/负债低/发展质量高的房地产企业,提供更加差异化和个性化服务。

1 房地产发展的几大新变化

房地产的发展逻辑和市场出现了几方面变化:

1.1 住房需求向中心城市、省会城市集中

以杭州为例,目前被定位为长三角城市群中心城市、环杭州湾核心城市,辐射和带动能力增强。2018年,杭州常住人口980万,比2015年的900万增加80万。南京人口聚集能力也在逐年增加,全市常住人口844万,同比增速创六年新高。再如一些行政区划扩大和新产业布局的省会城市如济南、武汉、西安等,房地产市场和各类资源也在不断集中。

1.2 住房需求向城市群、都市圈集中

我国城市群、都市圈效应进一步显现。今年2月,国家发改委出台了《关于培育发展现代化都市圈的指导意见》。随着城市落户限制的逐步取消,部分高校集中、产业升级、配套服务提升的城市,住房和租房需求进一步增加。尤其是京津冀、长三角、粤港澳大湾区、省会城市周边等城市群内的中小城市,通过产业疏解、新产业引入,就业机会增多,人口流入增加,形成新的住房需求。当前很多城市都在争夺人口,减少人口流出,保持住房消费稳定。

1.3 住房需求向发展型、改善型需求集中

今年春节以来的购房人群主要是改善型购房者,买房是为了改善居住条件。这些人群追求住房品质,只要开发企业提供质量好、有品牌的产品,购买力就存在。另一部分是发展型购房者,主要是三四线城市向省会、中心城市流动和聚集的消费者,有些是孩子到大城市读书;有些是企业高管调动;有些是人才引进,属于家庭、个人事业发展需要的居住选择和消费升级。

2 2018年房地产行业的主要特点

2.1 房地产行业集中度进一步提高

2018年,500强开发企业全年商品房销售面积7.16亿平方米,同比增长12.58%;销售金额9.9万亿元,同比增长17.1%。4强、10强、20强、50强、100强房企集中度都有所上升。前4强房企市场集中度从2013年6.93%,上升到2018年的14.17%。这种趋势还会延续下去,钢铁企业和供应商必须适应房地产集中度提高、联合体增多的变化,利用大企业集中采购等方式供货。2018年,500强房企净利润均值9.67亿元,同比增长27%,对整个行业贡献率很大,如果钢铁企业能抓住这些大企业,既能稳定供应,也能在回款上得到保证。

2.2 城镇化水平进一步提高

城镇化水平与房地产发展水平息息相关。目前全国城镇化率为59.58%,但长三角城镇化率达到75%左右,高于全国水平。杭州城镇化率2018年比2015年提高3.6%,目前城镇化率已到77%。因此这些区域房地产发展也相应较快。城镇化水平的提高,一方面,吸引了龙头企业在城市群、都市圈内或周边拿地,快速进入活跃市场;另一方面,城镇化水平和城市运营水平的提高,也要求房地产企业更精细化运营,向供应商要质量和管理效益。

2.3 城市年轻化水平进一步提高

未来,城市年轻化将给房地产带来极大影响。城市越年轻,买房需求越明确,同时倒逼开发企业围绕年轻群体需求,将主要投资集中在一些高溢价、高成长的城市,为年轻人群提供住房和现代的生活方式,同时开发企业也将最好的资源配置给有发展潜力和有发展质量的业务上来,一些没有发展质量的项目正在清理,不再支持长期闲置的项目。

今年《政府工作报告》提出,城镇新增就业1100万人以上,加上今年有800多万大学生要毕业就业。新市民、新移民、新就业的“三新”人群进一步扩大。目前在外来人口少的城市,主要需求是本地人改善住房,较大户型供应较好,中小户型和二手房不受欢迎;外来人口较多的城市供需结构比较均衡,首次置业的中小户型,改善型较大户型,以及二手房、租赁住房等,都有一定市场。

但我国目前的租售结构不合理。这一群体进入租赁市场后发现,租赁住房的供应量远远不足,而且他们的需求主要是中小户型、中低价位、离工作地点较近的租赁住房,但市场供应的租赁住房价位偏高、位置较远。

3 房地产行业运行的主要政策

3.1 三个“稳”下房地产不会大起大落

今年房地产的政策核心是“稳地价、稳房价、稳预期”。要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,着力建立和完善房地产市场平稳健康发展的长效机制,坚决防范化解房地产市场风险。坚持因城施策、分类指导,夯实城市主体责任,加强市场监测和评价考核,切实把三个“稳”的责任落到实处。

3.2 货币政策相对宽松

今年1月份以来的货币宽松政策虽然是支持实体经济、小微企业的,不是救楼市,但客观上对开发企业、消费者预期产生了影响。下一步,房地产将结合GDP、CPI和M2,以及中美贸易摩擦情况给出二季度和未来方向。目前60城新房销售面积和均价双双回暖,其中3月销售面积较前两个月回暖。在偏宽松政策环境下,除了一部分企业债有压力外,整体在金融方面不会出太大问题。

4 2019年房地产行业预期

4.1主要指标将略有回落

2018年房地产行业在历史高位运行的基础上实现了新的增长,预计房地产主要运行指标已经到了相对高位。从2019年以来情况看,土拍、投资、开发、销售等主要指标都将回落,尤其是销售方面将出现明显下降,同时三四线城市库存有所增加。钢铁企业和供应商应该密切关注未来战略转向一二线和部分新兴城市。

4.2 审慎看待此次市场回暖

此次市场回暖为传统行业旺季和2018年转冷后市场回弹的叠加,缺乏持续上涨动力。从一些城市的二手房市场数据看,2019年春节以后,市场升温尚未达到2018年同期水平。与此同时挂牌量增加,房客比显示都将供大于求。

4.3 房企整体信心恢复尚待观察

目前,参与市场的开发企业主要是战略激进的二线房企(规模在500亿-1000亿元),由三四线城市快速转向一二线城市,尤其是转向长三角、珠三角地区。目前,1000亿元以上规模企业,投资态度谨慎。

5 房地产行业未来需求方向

今年改善型、高品质需求是市场主流。目前房地产协会正在会同有关部门研制高质量、高品质的住房标准。未来,改善型、养老、健康住房将逐步成为我国居民住房消费的重要部分,对改善型住房能不能给予信贷支持,如对家庭通过先卖后买置换住房,按首套信贷计算,房地产协会正在向国家提出建议。

5.1 盖“好房子”

今年《政府工作报告》指出,一方面,我们在教育、医疗、养老、住房、食品药品安全、收入分配等方面,群众还有不少不满意的地方;另一方面,人民群众追求美好生活的愿望十分强烈。当前,在衣食住行方面,“住”的品质需求,要明显高于其他三个方面。这一阶段,消费者更注重身心健康的保养,更愿意在舒适、安全的环境里住。买健康、绿色、安全的生活正成为购房者的重要选择。

5.2 大力发展健康住宅

2017年,丹麦威卢克斯集团联合有关高校、机构对27个欧盟国家的10万个家庭、25万成年人进行了健康调查,发现影响人健康的第一要素是建筑健康。排在第二、第三、第四位的才是饮食健康、抽烟等生活不良习惯、身体锻炼和运动不够带来的健康问题。如一对夫妻在一间25平方米的封闭卧室睡眠,进入房间时空气质量良好,二氧化碳浓度只有500ppm/cm3,但早晨起来,二氧化碳浓度上升到2000ppm/cm3。这样长期下来,他们白天上班注意力不集中,思考能力有所下降,而且没有净化器能有效过滤二氧化碳。过去,我们在房屋空气质量方面只关注甲醛、PM2.5,实际二氧化碳浓度高低对人体健康影响也不小。所以,建筑能不能健康,既是高质量发展的需要,也是住宅产品的主攻方向。供应商可考虑在这方面和开发企业合作。

5.3 加快推进百年住宅

从2012年9月启动百年住宅试点建设以来,全国13个省市、16个项目建设了约100多万平方米百年住宅试点项目。这些项目结构体和填充体分离,室内空间可变,主体结构使用年限确保百年以上,绿色建筑评价级别达到3星,住宅性能认定达到3A,采用的材料、部品符合绿色健康的要求,实现了建筑长寿化、建设产业化、品质优良化、绿色低碳化、家装工业化,得到市场和社会肯定。目前《百年住宅建筑设计与评价标准》正在实施。部分省市明确表示要支持百年住宅建设。

5.4支持养老地产发展

我国60岁以上人口已达2.5亿。目前,包括养老地产在内的养老产业发展迅速。2017年市场规模6万亿元,2019年预计7.3万亿元。未来20年,养老产业市场规模有望达20万亿元,是充满潜力的产业。但养老产业供给仍有较大缺口,原因之一是养老地产还未能与大健康产业联动发展。过去我们所指的养老地产主要是设计、施工、运营、服务等方面,但融入大健康的养老项目覆盖面更广、产业链更长,几乎贯穿了整个一、二、三产业。

5.5 持续推动技术集成

论单一技术,如新风系统、节能技术等,房地产行业不落后,但将两个或两个以上的单项技术组合在一起通过集成发挥作用,显得还不够。近些年,一些钢铁企业、施工企业、材料供应企业在个性化设计、工业化生产、装配式施工方面投入一定的人财物,生产出一批高效能、绿色安全的产品,有些产品还获得了“中国工业大奖”。但如果没有技术集成,就很难达到它现在“即装即住”的效果。总之,技术集成要靠各门类、各产业之间协同作战,不能各行其是。 (胡安东)

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