2018年房地产市场保持平稳运行，全年调控从供需两侧精准发力，市场预期已逐步回归理性，政策取得阶段性效果。百城价格整体趋稳，三线城市涨幅回落明显。供给增长、成交平稳，短期库存水平更趋合理。商品房开发投资额同比增速保持稳定，土地推出和成交继续增长，热度明显下降，流拍突出。房企业绩保持增长、拿地放缓、强化现金流管理。估计2018年房地产行业钢材需求小幅增长。
2019年我国房地产市场整体运行承压，面临着方向性选择，并考验市场理性。预计2019年房地产销售面积总体上将同比下降5%左右，销售价格也将小幅回调；新开工面积、开发投资将有3%左右的增长；房地产调控政策将保持动态趋紧、宏观维稳、微观灵活。预计2019年房地产钢材需求将小幅回落。
1 2018年房地产行业运行情况
1.1房地产开发投资额同比增速扩大
房地产开发投资额同比增速保持不变，住宅开发投资额占比扩大。2018年，全国房地产开发投资额为120264亿元，同比增长9.5%，较2017年扩大2.5个百分点。其中，住宅开发投资额为85192亿元，同比增长13.4%，占房地产开发投资的比重为70.8%。
1.2 土地推出和成交继续增长，热度明显下降，流拍突出
各类用地推出量继续增长，住宅用地成交面积增幅显著。2018年，政府延续加速推地模式，住宅、商办用地推出面积继续增长，其中住宅用地增幅较为显著。成交方面，各类土地成交面积持续回升。1-11月份300城各类用地共成交17.0亿平方米，同比增长18.2%，其中，住宅用地成交7.9亿平方米，同比增长14.5%。三四线城市住宅用地成交面积同比增幅最大，部分地区应防范库存去化风险。
2018年以来，土地流拍数量明显增加，流拍宗数占总推出宗数的比重达到峰值。土地市场在2018年下半年以来明显降温，既有市场调整后开发商预期改变的因素，也有其资金紧张下投资收缩的影响；但更关键的是，过去一轮市场周期性地价上行后正面临房价预期止涨的冲击，房企面对当下各地较高的地价愈发慎重，更多的企业开始观望和等待，等待更合理的价格和投资时机。这种等待或将在2019年看到效果，一旦土地市场特别是地价调整到位，更多的大企业乃至更多的国企将基于较好的资金实力再次加快拓展。而对于过去两年多拿的高价项目来说，高昂的地价成本及其资本化利息，将成为其面对未来市场竞争最大的劣势，风险正在增大。
1.3 全国新开工面积同比增幅扩大
2018年，全国房屋新开工面积为20.9亿平方米，同比增长17.2%，较2017年扩大10.2个百分点。全国房屋施工面积达82.2亿平方米，同比增长5.2%，较2017年扩大2.2个百分点。全国房屋竣工面积为93550万平方米，同比下降7.8%，降幅较2017年收窄3.4个百分点。
1.4 商品房销售面积同比增幅继续收窄，单月同比降幅扩大
2018年，全国商品房销售面积为171654万平方米，同比增长1.3%，较2017年收窄6.4个百分点；销售额为149973亿元，同比增长12.2%，较2017年收窄1.5个百分点。其中，住宅销售面积为147929万平方米，同比增长2.2%，销售额为126393亿元，同比增长14.7%；办公楼销售面积同比下降8.3%，销售额同比下降2.6%；商业营业用房销售面积同比下降6.8%，销售额同比增长0.7%。
1.5 房企到位资金同比增幅继续收窄，国内贷款同比降幅收窄显著
2018年，房地产开发企业到位资金165963亿元，比上年增长6.4%，增速比1-11月份回落1.2个百分点，比上年回落1.8个百分点。其中，国内贷款24005亿元，下降4.9%；利用外资108亿元，下降35.8%；自筹资金55831亿元，增长9.7%；定金及预收款55418亿元，增长13.8%；个人按揭贷款23706亿元，下降0.8%。
1.6 百城价格指数整体趋稳，三线城市房价涨幅回落
2018年以来，百城均价各季度涨幅较去年同期均收窄，整体价格趋于稳定。从各级城市来看，2018年各线
城市涨幅较去年同期均收窄，其中三线城市涨幅回落最明显。在2018年三四季度交接期，房价走势出现明显的变化：9月份，中指（中国指数研究院）百城房价样本城市中18个城市出现新房价格环比下跌，数量明显增加；11月份，中指百城房价单月环比涨幅为0.27%，涨幅明显回落，更有31个城市出现新房价格下跌。房价上涨预期转变，是本轮市场调整开启的关键标志。
从2018年三季度开始部分城市房价出现调整，这是多种因素共同作用的结果，是调控政策的累积效应、市场高位增长后的自发调整的作用，但2018年7月中央政治局会议释放出的“坚决遏制房价上涨”，则给各类市场主体明确的政策信号，推动市场预期的明显转变。在当前政策稳定的前提下，2019年房价有望进一步趋稳，部分之前涨幅过大的城市房价将延续调整态势，特别是热点城市二手房价会率先出现变化；而三四线城市房价上行动力也会明显趋弱，部分无人口产业支撑的三四线城市更会进入下一轮市场蹉跎期。正常的价格调整，有助于市场更长远的健康发展。
2 2019年房地产行业发展趋势
2.1 政策方面
在房地产市场保持稳定运行的前提下，各项调控政策仍将以稳为主，同时也将更加强调因城施策、理性施策和结构优化。需求端各项限制性调控政策将继续推进，同时优化部分行政性调控方式，使整体的政策组合更加合理，更有利于市场平稳运行。供应端将继续围绕增加短期供应量、调整住房及土地供应结构、提高保障性住房融资服务力度，推进中长期住房制度改革进行政策构建，继续保障“有效供给”。中长期逐步向综合施策转变，形成包括金融、土地、财税、住房保障、市场管理等在内的一揽子政策工具，保持政策稳定性、合理性、长效性。
2.2 城市方面
一线城市以盘活存量土地，深耕房地产项目，重视城市更新、旧城改造为主。二线城市规模相对稳定，商品房成交量将保持2018年水平，主要二线城市如武汉、西安、重庆有一定机会。三、四线城市成交量将呈下行趋势，主要看京津冀、长三角、珠三角等城市群辐射拉动的作用。四、五线城市2018年成交量主要依靠棚改，但受近年棚改政策的影响较大。同时，房地产在城市的发展还要考虑三个趋势:一是高铁、城轨等交通和教育、医疗、文化等公共设施对房地产的影响；二是产业吸引力对房地产的影响；三是就业创业对房地产的影响，这是正相关的关系。
2.3 人口方面
我国人口结构将出现转折性变化，对房地产需求将减少。一是人口总量增长势头减弱，育龄妇女数量减少，特别是20-29岁生育旺盛期妇女数量下降较快。群众生育意愿发生转变，少生优生成为社会主要的生育观。二是人口结构性问题突出，劳动年龄人口开始减少，老龄化程度不断加深。三是家庭规模缩小，养老抚幼等传统功能弱化。这些变化将给未来住房需求带来新的挑战。我国上一次人口高峰是1987年，至2020年这一高峰基本结束。2013年，我国一孩比重为64%，2017年下降到44%，2020年人口增长有可能下降到1300万人。房屋需求随长期人口的减少而减少。
2.4 土地方面
2018年6月起，土地流拍量逐月增加。截至11月底，一二线城市住宅土地流拍282宗，同比上升143%；三四线城市住宅土地流拍944宗，同比上升23%。大部分一、二线城市供地计划完成率较低，较好的天津、南京完成率为70%，北京、广州、深圳完成率仅有25%。逆周期拿地已经结束，各城市大力推地的成效因企业观望态度体现不明显。土地市场是房地产的晴雨表，短期看市场不容乐观。
2.5 市场方面
2019年全国房地产市场整体运行承压。需求端，调控政策进一步稳固预期，商品房销售面积将高位回落，但得益于城镇化支撑，全年降幅有限，预计在5.0%-7.0%之间；其中一线城市销售面积稳中小幅回升的概率较大，二线城市分化显著，行情对冲后整体销售规模或有小幅调整，三四线市场需求支撑基础相对薄弱，销售面积下行压力较大。供应端，一方面受限于销售规模的下行调整，房企开工积极性将明显减退，同时销售回款降速也将制约房企投资热情；另一方面，近两年形成的高规模土储将对新开工形成有力支撑，保障新开工规模继续增长，同时也会为投资额增长奠定基础。预计2019年新开工、投资均保持中低速增长，新开工的增幅维持在4.6%-6.6%之间，投资增速在3.7%-5.7%左右。价格方面，随着价格稳定预期进一步巩固，商品房价格将“稳字当头“，不排除微幅下跌的可能，但降幅将控制在2.5%以内。
2.6 库存方面
2018年四季度库存有所增加，如果持续上升5-6个月，将给房地产市场带来压力。特别是一些人口流出的中小城市有可能存在一边去库存，一边制造新库存的现象。预计2019年一些城市库存将有所上升。
2.7 企业方面
龙头房地产开发企业开始放慢脚步、减少投资、加快卖房。房地产开发企业大部分在减少投资，甚至不投资。同时，企业开始精简组织、撤并部门、裁减人员。2018年万科在全国范围只招聘88人、北京只招聘10人。
2019年，大型房企将现金流作为重要的管理目标，开源节流，提高效率，将总资产回报放在首位，保持合理的杠杆水平和债务结构，确保安全经营和不发生重大风险。同时重视产品，提升质量，聚焦核心，严控成本。保持合理的投资总量和结构，与优质钢铁生产企业进行对接，分享质量提升带来的效益。
2.8 企业偿债方面
2018年下半年至2021年三年半区间内，是企业债的集中兑付期，规模分别为2.9万亿元、6.1万亿元、5.9万亿元和3.4万亿元。预计房地产债务违约风险将有所增加。
总体上，2019年房地产潜在风险增加。一是风险叠加演化出的新矛盾；二是退房引发的社会风险可能增加；三是增长率下降带来房地产土地、投资、销售三项主要指标的不确定性；四是房地产融资带来的高成本风险有可能集中爆发；五是预期不明朗，企业、机构参与住房租赁的积极性下降。同时，由于长效机制未出台，市场观望气氛较浓。 （扈健 刘彪）
