自去年 9 月 26 日召开的中共中央政治局会议提出“要促进房地产市场止跌回稳”一年来，在多项政策支持下，市场出现一定恢复，核心城市优质楼盘实现较好去化，二手房成交量保持增长。但二季度以来，市场复苏动能边际转弱，房地产整体仍处于“止跌回稳”过程中。8月份国务院会议重申要“采取有力措施巩固房地产市场止跌回稳态势”，释放积极信号，随后北上深等核心城市相继优化楼市政策，带动9月份市场略有修复。短期看，房企上半年在核心城市竞得的地块预计将在四季度逐步入市，供应改善有望为新房销售提供一定支撑，但市场分化趋势仍将延续。当前稳市场的关键在于稳预期，而稳预期核心在于稳房价，市场止跌回稳仍需政策持续协同加力。

2025年前三季度中国房地产市场形势总结

1 市场供求

2025年1-8月份，全国商品房销售面积、销售额同比降幅较去年明显收窄，但二季度以来降幅有所扩大。根据国家统计局数据，1-8月份，全国新建商品房销售面积为5.7亿平方米，同比下降4.7%，降幅较1-7月份扩大0.7个百分点；其中商品住宅销售面积同比下降4.7%，降幅较1-7月份扩大0.6个百分点。1-8月份商品房销售额为5.5万亿元，同比下降7.3%，降幅较1-7月份扩大0.8个百分点；其中新建商品住宅销售金额同比下降7.0%，降幅较1-7月份扩大0.8个百分点。现房销售持续好于期房，占比升至35.4%。

2025年前三季度，重点100城新建商品住宅成交面积同比小幅下降。在去年“9·26”一揽子政策带动下，一季度重点100城新房销售同比基本持平，二季度同比转降，进入三季度，受高温及强降雨天气频发影响，叠加供应持续缩量因素，7-8月份重点城市新房成交面积同比降幅有所扩大，9月份在核心城市供应增加带动下，新房销售环比有所恢复，但同比仍回落。

重点城市二手房市场延续“以价换量”行情，前三季度成交量同比保持增长，年中市场出现降温，9月份交易活跃度实现修复。根据中指研究院初步统计，2025年前三季度，重点30城二手房成交套数同比增长约9%。

受年中一线城市新房销售承压影响，8 月份以来北上深相继优化楼市政策，其中京沪以渐进式放松为主，保留一定社保 / 个税要求并松绑外环（五环）外购房套数限制，深圳力度更大，将盐田、大鹏等远郊区县纳入 “不限购” 范畴；新政为 “金九银十” 需求释放奠定基础，9 月份三地市场呈现修复态势，北京新房、二手房日均成交量较 8 月份别增长 19%、22%，上海对应数据分别增长 31%、10%，深圳新房、二手房日均成交量较8 月份分别增长 33%、8%，且多数指标同比实现上涨，尤其是深圳二手房和上海新房市场修复效果更为明显。

从新房成交面积段来看，近几年核心城市新房楼盘供应改善化趋势明显，带动改善性需求稳步释放。根据中指研究院监测数据，2025年以来北京、上海、杭州、成都、合肥等多个重点城市高总价改善项目去化表现较好，带动30城120平方米以上户型新房成交占比持续提升，其中120-144平方米户型占比已超30%。具体城市来看，与2024年同期相比，今年1-8月份30个代表城市中，21个城市120-144平方米产品成交套数占比提升，其中上海、南京、长沙、南昌等城市提升幅度较为明显；22个城市144平方米以上产品成交套数占比提升，其中厦门、合肥、宁波、无锡等城市提升幅度均超四个百分点。

2 价格水平

二手住宅方面，1-8月份百城二手住宅价格累计下跌5.08%。根据中国房地产指数系统百城价格指数，2025年1-8月份百城二手住宅价格累计下跌5.08%，跌幅较2024年同期基本持平。具体来看，一季度累计下跌1.51%，其中1-2月份价格延续去年四季度的收窄态势，3月份跌幅再次扩大；二季度累计跌幅扩大至2.09%，单月环比跌幅呈扩大趋势；三季度以来，环比跌幅维持低位，8月份百城二手住宅均价为13481元/平方米，环比下跌0.76%，已连续40个月环比下跌，同比下跌7.34%。分梯队来看，1-8月份，一线、二线、三四线城市二手住宅价格累计分别下跌3.06%、5.65%、5.32%。

新建住宅方面，受核心城市新项目入市结构性带动，1-8月份百城新建住宅价格累计上涨1.54%。根据中国房地产指数系统百城价格指数，2025年1-8月份百城新建住宅价格累计上涨1.54%。具体来看，一季度百城新建住宅价格累计上涨0.52%，二季度累计涨幅扩大至0.64%，7-8月份累计上涨0.38%，8月份百城新建住宅均价为16910元/平方米，环比上涨0.20%，同比上涨2.73%。分梯队来看，1-8月份，一线、二线城市新建住宅价格累计分别上涨3.99%、0.96%，而三四线代表城市累计下跌0.88%。

从涨跌城市个数看，新房方面，上半年百城新建住宅价格环比下跌城市数量基本在40-60个之间。进入三季度，下跌城市数量扩大到60个以上。二手房方面，一季度，成都等个别城市二手房价格环比出现阶段性上涨，其余城市普遍下跌，二季度以来，100个城市价格环比均下跌。

3 土地供求

今年以来房企拿地持续聚焦北上深、杭州、成都等核心城市，叠加核心城市推地节奏前置并加大优质地块供应力度，带动前三季度重点300城土地出让金同比增长，但土地推出及成交面积仍延续缩量态势。根据中指研究院初步统计，2025年前三季度（截至9月28日），300城住宅用地土地出让金同比增长约13%，但成交面积同比仍下降8.5%；三季度，300城住宅用地出让金同比下降约9%，成交规划建筑面积同比下降约14%。土拍热度方面，三季度房企继续聚焦核心城市优质地块，上海、深圳等城市均有地块刷新城市或区域地价纪录，杭州、成都优质地块房企举牌也较积极，但整体热度较上半年有所转弱，平均溢价率持续走低，土拍分化现象加剧。

前三季度各线城市宅地推出面积同比均下降，但在较多优质地块成交带动下，一二线城市出让金同比增幅均超20%，三四线城市成交仍回落。根据中指研究院数据，2025年前三季度（截至9月份28日），一线城市住宅用地推出、成交规模同比均下降，但北上深核心区地块房企举牌积极，城市宅地总价、单价纪录多次被刷新，带动一线城市土地出让金同比增长24.5%，平均溢价率达13.6%；多个二线城市为稳定土地市场，持续优化土拍规则、加大优质地块供应力度，前三季度二线城市整体用地推出规模同比降幅相对较小，成交面积、土地出让金同比均增长，平均溢价率为10.5%。但值得注意的是，二线城市中土拍热度更多聚焦在杭州、成都或部分城市优质地块，多数城市土拍表现相对平淡。三四线城市土地市场仍处深度调整中，推出、成交指标同比均下降，且降幅大于一二线城市，平均溢价率仅3.4%。

从城市集中度来看，今年前三季度（截至9月28日），全国TOP20城市宅地出让金占全国比重为61%，较2024年全年提升十个百分点。除南通、扬州（多为本土国企获取）外，宅地出让金TOP20城均为核心一二线城市，其中杭州、北京、上海前三季度涉宅用地出让金均超千亿元，杭州出让金已超去年全年水平。

拿地企业方面，央国企拿地仍是主力，地方国资托底力度减弱。根据中指研究院数据，前三季度（截至9月28日），22个重点城市拿地金额中，央国企占比为52%，仍是绝对主力；地方国资占比降至20%，较2024年全年下降12个百分点；民企占比21%，较2024年全年提升四个百分点，其中滨江补仓力度较大，带动民企整体拿地占比提升。

整体来看，2025年前三季度土地市场成交面积仍延续缩量态势，房企拿地进一步聚焦热点城市，优质地块供应增加带动土地出让金同比实现增长，但三季度市场热度已有所回落。从趋势来看，房企拿地积极性仍取决于新房销售能否持续好转，预计企业将延续“聚焦深耕”的投资策略，短期内核心城市优质地块竞争态势或将延续，但其余大部分城市土地市场或继续低温运行。

4 开发投资

2025年1-8月份，全国房地产开发投资额为6.0万亿元，同比下降12.9%，降幅较1-7月份扩大0.9个百分点，较2024年全年扩大2.3个百分点，其中住宅开发投资额为4.6万亿元，同比下降11.9%，短期投资仍面临压力。分项指标来看，1-8月份建筑工程投资为3.17万亿元，同比下降14.8%，降幅较1-7月份扩大0.9个百分点；土地购置费为2.38万亿元，同比下降10.2%，降幅较1-7月份扩大1.3个百分点。

房企到位资金同比降幅有所扩大。2025年1-8月份，房地产开发企业到位资金为6.4万亿元，同比下降8.0%，降幅较1-7月份扩大0.5个百分点，企业资金端仍面临一定压力。其中，1-8月份国内贷款为1.0亿元，同比增长0.2%，随着项目“白名单”贷款持续落地，国内贷款到位资金有所改善；利用外资为18亿元，同比下降11.5%；自筹资金为2.3万亿元，同比下降8.9%；定金及预收款1.9万亿元，同比下降10.5%；个人按揭贷款8857亿元，同比下降10.5%。短期销售承压背景下，定金及预收款、个人按揭贷款同比降幅仍较大。

2025年第四季度中国房地产市场趋势展望

经济及政策环境层面，随着三季度经济运行压力有所加大，四季度宏观政策加力必要性有所提升，而9月份美联储开启降息周期也为国内货币政策释放了更多空间。为实现全年5%左右的经济增长目标，并推动“十四五”圆满收官，预计四季度宏观政策将进一步加力。8月份国务院会议重申“采取有力措施巩固房地产市场止跌回稳态势”，释放积极信号。预计四季度房地产政策将继续聚焦“止跌回稳”目标，推动已出台各项政策加快落实，同时增量政策也存在一定预期。此外，10月下旬召开的党的二十届四中全会，研究关于制定“十五五”规划的建议，有望为房地产未来五年发展指明方向。

市场走势层面，销售端，四季度核心城市新房供应有望增加。上半年头部房企在核心城市获取的优质地块将逐步入市，“好城市   好房子” 组合仍具市场竞争力，叠加 “银十”及年底营销节点，核心城市销售或保持稳定；而近两年新项目供应偏少的城市，则仍将以去库存为主，市场分化趋势或将延续。二手房方面，重点城市挂牌量维持高位，预计四季度交易活跃度将温和回升，但“以价换量”态势短期难改。供给端，销售波动调整叠加库存仍较高，预计开工投资将维持低位运行。

企业层面，四季度房企将抓住营销节点加大去化力度，部分企业或延续 “以价换量”策略。投资上继续聚焦安全边际较高的核心城市优质地块，同时应对资金压力与市场竞争，审慎推进项目开发与土地获取，避免盲目扩张。（中指研究院）